일본의 빈곤층 및 저소득층 주택 임대 정책: 베트남을 위한 교훈

일본은 공공 주택, 임대료 보조금, 임차인 지원 및 저렴한 주택 프로그램을 결합한 다층 지원 모델을 통해 빈곤층 및 저소득층을 위한 주택 정책 시스템을 성공적으로 구축한 국가 중 하나로 평가됩니다. 이 기사는 일본의 빈곤층 및 저소득층을 위한 주택 임대 정책의 법적 근거, 운영 메커니즘 및 효율성을 분석합니다. 동시에 베트남의 실제 조건에 일본의 경험을 적용하기 위한 몇 가지 해결책을 제시합니다.

1. 일본의 빈곤층 및 저소득층 주택 임대 정책

일본은 비교적 완벽하고 지속 가능한 사회 주택 정책 시스템을 구축한 아시아 국가 중 하나입니다. 공공 주택 건설 지원 또는 단독 임대료 보조금에만 집중하는 많은 국가와 달리 일본은 모든 어려운 상황에 처한 인구 집단이 적절한 거주지에 접근할 기회를 가질 수 있도록 법률, 재정 및 사회 복지 도구를 결합한 다층 지원 모델을 개발합니다. 이러한 접근 방식은 주택이 시장 상품일 뿐만 아니라 인간의 존엄성과 시민의 최소 생활 수준을 누릴 권리와 관련된 기본적인 사회 권리라는 개념에서 비롯됩니다. 이러한 정신은 1947년 일본 헌법 제25조에 명시되어 있으며, 이에 따라 국가는 사회 복지 시스템을 통해 모든 국민에게 최소한의 문명화된 생활 조건을 보장할 책임이 있습니다.

일본 주택 지원 시스템의 가장 중요한 기반은 1951년 공공 주택법입니다. 이 법은 수백만 명의 국민이 심각한 주택 부족에 빠진 제2차 세계 대전 이후 일본이 회복되는 상황에서 제정되었습니다. 이 법에 따라 중앙 정부는 저소득 가구를 위한 공공 임대 주택 기금을 건설하고 관리하기 위해 지방 정부에 재정 지원을 제공합니다. 주목할 만한 점은 정책이 주택 공급을 창출하는 데 초점을 맞출 뿐만 아니라 각 가구의 지불 능력에 따라 임대료 수준을 결정하는 메커니즘을 구축한다는 것입니다. 임대료는 임차인의 실제 소득과 관련된 공식(임차인을 제외하고 가구당 총 소득에서 38만 엔을 곱하고 기타 특별 면제 및 감면을 곱함)(1)에 따라 계산되며, 최저 소득 가구가 최저 임대료를 누릴 수 있도록 보장합니다. 가구 소득이 증가함에 따라 임대료도 그에 따라 인상 조정되고 점차 시장 가격에 근접합니다. 이 메커니즘은 사회적 형평성 원칙을 실현하는 데 도움이 되며, 동시에 만연한 보조금 지급과 공공 자원의 비효율적인 사용을 방지합니다.

유연하고 적절한 가격으로 주택 품질은 여전히 매우 구체적으로 규정되어 있습니다. 아파트는 최소 면적 25m2를 보장해야 하며, 안전, 특히 지진 방지 능력에 대한 엄격한 기준을 충족해야 합니다. 실제 조건에 따라 지방 정부는 적절한 기준을 조정할 수 있습니다. 공공 주택을 임대하려는 사람은 지방 관리 기관에 등록 서류를 제출해야 하며, 정책의 공정성과 효율성을 보장하기 위해 소득, 주택 조건 및 가정 환경에 대한 기준에 따라 승인을 받아야 합니다.

1970년대까지 일본의 공공 주택, 주로 공동 주택(단지)의 수는 거의 200만 가구에 달해 국가 사회 보장 시스템에서 필수적인 부분을 이루었습니다. 이 시기에 일본 정부는 전후 주택 부족 문제를 근본적으로 해결했다고 선언했습니다. 경제 발전과 국민 생활 수준 향상과 함께 많은 가구가 개인 주택 소유로 전환하면서 공공 주택의 매력이 점차 감소했습니다. 1980년대부터 주택 수요와 취향의 변화로 인해 공공 주택은 이전만큼 인기가 없어졌습니다. 2000년대에는 많은 주거 지역이 노후화되고 낮은 점유율로 인해 철거되거나 개조되었습니다(2).

21세기 초 경제 발전과 인구 구조 변화와 함께 일본 정부는 공공 주택에만 의존하는 것으로는 새로 발생하는 주택 문제를 해결하기에 충분하지 않다는 것을 깨달았습니다. 많은 대상 그룹이 주택 시장에 접근하는 데 어려움을 겪었지만 공공 주택을 제공받을 자격이 없습니다. 이러한 정책 공백은 일본 정부가 보다 유연한 새로운 지원 메커니즘을 구축하도록 촉진했습니다. 이 과정에서 중요한 진전은 2017년 주택 안전망법 개정과 2024년 추가 개정입니다(3). 이 법의 목표는 전통적인 빈곤 가구에서 주택 시장에서 취약한 인구 집단으로 지원 범위를 확대하는 것입니다. 지원 대상에는 저소득층(158,000엔 이하), 노인, 장애인, 어린 자녀를 키우는 가구, 자연 재해 피해자, 가정 폭력 피해자, 외국인 및 기타 많은 취약 계층이 포함됩니다. 이는 소득 기준에 주로 기반한 접근 방식에서 주택 접근의 취약성에 기반한 접근 방식으로 전환하면서 일본의 정책 사고 방식의 변화를 반영합니다.

주택 안전 네트워크 시스템의 중요한 하이라이트는 공공 부문과 민간 부문 간의 결합입니다. 정부는 국가 예산으로 공공 주택을 추가로 건설하는 대신 민간 주택 소유자가 시스템에 참여하고 지원이 필요한 대상(안전 네트워크 주택)에 대해 주택을 임대하도록 장려합니다. 주택 소유자에게 동기를 부여하기 위한 다른 메커니즘에는 지원이 필요한 대상에 대한 주택 등록, 재정 지원(주택 개조, 임대료 및 주택 임대 보증 수수료 감면) 및 전문 조직을 통한 거주 연결 지원이 포함됩니다. 2024년 개정법은 저소득층, 노인, 장애인, 어린 자녀가 있는 가구 및 자연 재해 피해자에 대한 지원을 강화하는 것을 목표로 "거주 지원 주택" 모델을 추가하여 시스템을 계속 확장합니다. 2025년 3월까지 시스템에는 94만 3천 가구 이상이 참여 등록했으며, 네트워크는 1개 이상입니다. 전국에 000개의 거주 지원 기관과 155개의 주택 지원 위원회가 있어 사회의 취약 계층의 주택 접근성을 확대하는 데 기여합니다. 이 메커니즘은 사회에서 이용 가능한 주택 자원을 효과적으로 활용하고 공공 예산에서 직접 투자하는 부담을 줄이며 저렴한 주택 공급을 빠르게 확대하는 데 도움이 됩니다.

주택 공급 지원 외에도 일본 정부는 주택 보장 보조금 프로그램(Jūkyo Kakuho Kyûfukin)(4)을 통해 임차인을 직접 지원하는 데 중점을 두고 있습니다. 이는 실직 또는 심각한 소득 감소(국내 경제의 충격에서 비롯될 수 있음)로 인한 주택 손실을 예방하는 데 도움이 되는 정책 도구입니다. 도쿄에서는 보조금 수혜 조건이 저소득 가구에 적용됩니다. 예를 들어 1인 가구의 소득은 월 13만 8천 엔을 초과할 수 없고, 2인 가구는 월 19만 4천 엔을 초과할 수 없으며, 3인 가구는 월 24만 1천 엔을 초과할 수 없습니다. 동시에 가구의 총 저축 자산은 1인 가구의 경우 50만 4천 엔, 2인 가구의 경우 78만 엔을 초과할 수 없으며, 3인 이상 가구의 경우 최대 100만 엔을 초과할 수 없습니다. 최대 주택 임대료 보조금 수준은 1인 가구의 경우 월 5만 3천 7백 엔, 2인 가구의 경우 월 6만 4천 7백 3~5인 가구의 경우 월 800엔; 도쿄의 일부 중심 지구에서는 지원 수준이 월 86,000엔까지 올라갈 수 있습니다 (5). 보조금은 집주인에게 직접 이체되며 최대 9개월까지 지속될 수 있습니다. 보조금 수령자는 Hello Work 시스템을 통해 등록하고 적극적으로 구직할 의무가 있으며, 이는 주택 지원과 수혜자의 경제적 자율성을 연결하는 원칙을 나타냅니다. COVID-19 대유행 기간 동안 일본의 120,000가구 이상이 이 정책의 혜택을 받았습니다 (6). 이는 특히 경제 위기 또는 자연 재해 기간 동안 취약한 인구 집단(일본 시민 및 합법적으로 거주하는 외국인 포함)의 주택 손실을 예방하고 사회 보장을 보장하는 데 있어 프로그램의 중요한 역할을 보여줍니다.

일본 주택 정책의 새로운 추세는 도쿄 정부의 저렴한 주택 개발 촉진입니다. 2025 회계연도부터 도쿄 정부는 시장 가격의 약 60~80%에 불과한 가격으로 임대 주택 기금 개발 프로그램을 시행합니다(7). 이 정책은 복지 주택 접근과 개방형 주택 시장 간의 "공백"으로 간주되는 인구 집단, 즉 공공 주택을 받을 만큼 소득이 너무 높지만 상업 주택에 접근할 수 없는 사람들을 대상으로 합니다. 임대료는 시장 가격의 약 60~80% 수준으로 유지됩니다. 예를 들어, 시장 임대료가 월 100,000엔인 아파트의 경우 임차인은 구체적인 지원 수준에 따라 월 60,000~80,000엔만 지불하면 됩니다. 우선 대상에는 공공 주택 임대 자격이 없는 저소득 가구, 독신 가구, 비공식 부문에서 일하는 청년, 불안정한 직업을 가진 노동자, 주택 비용에 대한 큰 압력을 받고 있는 신입 졸업생이 포함됩니다. 주택 기금 설립과 민간 부문과의 협력 메커니즘을 통해 이 프로그램은 저렴한 임대 주택 공급을 확대하고 공공 주택과 상업 주택 간의 공백을 메워 대도시의 취약 계층의 주택 접근성을 높이는 것을 목표로 합니다. 저렴한 주택 기금 형성은 전통적인 복지 모델에서 현대적인 관리 모델로의 전환을 보여주며, 여기서 국가는 사회 문제를 해결하기 위해 민간 부문으로부터 자원을 동원하는 메커니즘을 만들고 지향하는 역할을 합니다.

많은 성과를 거두었음에도 불구하고 일본의 빈곤층 및 저소득층 주택 시스템은 여전히 적지 않은 어려움에 직면해 있습니다. 두드러진 문제 중 하나는 주택 임대 시장의 차별 상황입니다(8). 많은 집주인들이 노인, 장애인, 외국인 또는 특별한 상황에 처한 사람들을 임대하는 것을 여전히 꺼리고 있습니다. 주요 원인은 임대료 지불 능력, 거주 과정에서 발생하는 위험 또는 자산 관리 관련 비용에 대한 우려에서 비롯됩니다. 이러한 상황을 극복하기 위해 일본 정부는 주택 임대 보증 프로그램을 강화하고 등록 절차를 간소화하며 집주인의 위험을 줄이기 위해 거주 지원 조직 네트워크를 개발했습니다(9).

2. 베트남을 위한 교훈

현재 단계에서 국민을 위한 주택 개발 정책, 특히 사회 주택은 사회 평등 보장, 산업 인력 안정, 지속 가능한 도시 개발, 그리고 우리 제도의 우수성과 아름다운 본질을 확인하기 위해 당과 국가가 항상 최우선으로 관심을 기울이고 있습니다(10). 2026년 5월 19일 당 중앙위원회 사무국의 2024년 5월 24일자 지시 34-CT/TW 시행 상황에 대한 정부 당 위원회 및 관련 부처와의 회의에서 또 람 총서기 겸 국가 주석은 주택은 사업이나 축적을 위한 것이 아니라 거주하기 위한 것이며, 새로운 단계의 주택 정책은 새로운 사고방식, 새로운 비전으로 설계되어야 하며, 모든 사람이 거주할 곳을 확보해야 한다고 지시했습니다(11). 이러한 목표를 실현하기 위해 주택 정책은 인프라 품질 및 생활 환경 개선과 관련된 100만 가구(12세대) 계획의 수량 목표에 그치지 않고, 국민의 부동산 소유권 지원 목표에 국한되지 않고 정착권을 근본으로 보장하는 데 중점을 두어야 하며, "임대 주택" 모델을 국가 주택 정책의 주요 기둥 중 하나로 식별해야 합니다.

일본의 빈곤층 및 저소득층을 위한 주택 임대 정책은 현재 베트남 주택 정책을 완성하는 데 매우 중요한 참고 가치가 있는 모델입니다. 정책 개요는 직접 지원과 간접 지원, 공공 자원과 민간 자원, 주택 정책과 사회 보장 정책을 결합한 포괄적인 접근 방식을 보여줍니다. 특히 투자자(주택 소유자), 임차인을 지원하는 데 있어 유연하고 다양하며, 저가 주택 부문에 민간 자본을 강력하게 유치하거나 전문 임대 주택 생태계를 구축하는 데 충분히 매력적인 인센티브 메커니즘을 구축하여 지속 가능하고 투명하며 문명화되고 포용적인 거주 공간을 조성하고, 도시화 과정에서 누구도 뒤처지지 않도록 보장하며, 모든 국민, 특히 노동자 계층, 저소득 노동자가 자신의 경제적 능력에 맞는 거주지를 가질 기회를 갖도록 보장합니다. 일본의 경험과 베트남의 실제 조건을 바탕으로 다음과 같은 몇 가지 해결책 축을 동시에 시행해야 합니다.

첫째, 소유권 지원에서 주택 접근 권한 보장으로 전환하는 사회 주택 정책을 시행합니다. 주택 가격이 상승하는 상황에서 합리적인 임대 주택 개발은 저소득 노동자의 요구를 충족하는 중요한 기둥으로 확인되어야 할까요?

둘째, 사회 주택 개발, 임대료 보조금 및 거주 비용 지원, 주택 기금 개발, 임대료 상한제 등 다양한 주택 지원 정책을 수립해야 합니다. 이는 수혜 범위를 확대하고 다양한 인구 집단에 적합합니다.

셋째, 임대 주택 개발에 민간 부문의 자원을 강력하게 동원해야 합니다. 국가는 기업 참여를 장려하기 위해 토지, 세금, 신용, 재정 지원 및 위험 공유 메커니즘에 대한 우대 정책을 개선해야 합니다.

넷째, 주택 정책은 고용, 소득, 의료, 교육 및 사회 기반 시설과 같은 다른 사회 보장 정책과 연계되어야 합니다. 주택은 안정적이고 지속 가능한 생활 환경을 조성하는 방향으로 개발되어야 합니다.

다섯째, 산업 단지, 경제 구역 및 대도시에서 임대 주택 개발을 우선시해야 합니다. 하노이, 호치민시, 하이퐁과 같은 대도시의 경우 노동자 및 근로자를 위한 주택 보장은 동시에 인적 자원의 질을 향상시키고 투자 매력을 높이는 데 기여할 것입니다.

마지막으로 데이터베이스를 완성하고 주택 데이터에 대한 국가 관리 능력을 향상시켜 기준, 수혜 대상을 공개하고 투명하게 만들고 정책 부당 이득을 방지하고 처리해야 합니다. 완전한 데이터 시스템은 정책을 보다 효과적으로 계획, 시행 및 감독하는 데 도움이 될 것입니다.

일본의 경험에 따르면 빈곤층과 저소득층을 위한 주택 임대 정책은 견고한 제도적 기반 위에 구축되고, 포괄적인 사회 보장 시스템의 지원을 받고, 민간 부문의 적극적인 참여가 있을 때만 효과를 발휘할 수 있습니다. 베트남의 경우 이러한 경험을 연구, 수용 및 선택적으로 적용하면 "집은 거주하기 위한 것", "모든 국민은 정착할 기회가 있다"는 방향으로 주택 정책을 완성하는 데 기여할 것이며, 특히 빈곤층, 저소득층, 취약 계층은 포용적이고 인도적이며 지속 가능한 발전을 보장할 것입니다.

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(1). Job Circle Nippon, 2025. 일본에서 집을 빌릴 때 필요한 비용. Job Circle Nippon. URL https://jobcirclenippon. vn/column/chi-phi-can-thiet-khi-thue-nha-tai-nhat/ (해제 6. 22. 26).

(2). Knoroz, T., 2020. The Rise and Fall of Danchi, Japan’s Largest Social Housing Experiment [WWW Document]. ArchDaily. URL https://www. archdaily. com/933829/the-rise-and-fall-of-danchi-93japans-largest-social-housing-experiment (accessed 6. 22. 26).

(3). 독신 노인 및 기타 대상의 주택 임대 우려 해소; 수정된 "주택 복지 네트워크" 법률 공식 발효 [WWW 문서], 2026. 일본 정부 공공 정보 온라인 포털. URL https://www. gov-online. go. jp/article/202511/entry-9947. html (접근 6. 22. 26).

(4). Plaza Homes Ltd, 2025. Japan Rent Relief Grants - Housing Security Benefits [WWW Document]. PLAZA HOMES. URL https://www. realestate-tokyo. com/living-in-tokyo/immigration-government/rent-relief/ (접근 6. 22. 26).

(5). 위와 같이

(6). 빌리지 하우스, 2022. 정부 주택 임대 지원을 받는 방법. URL https://blog. villagehouse. jp/vi/japanese-apartment-life/how-to-get-government-rental-assistance/ (accessed 6. 22. 26).

(7). Note. com, 2026. What is the Tokyo Metropolitan Government’s “Affordable Housing” Policy? |アイけんせつ [WWW Document]. note(ノート). URL https://note. com/ai_kensetsu/n/ndb5a61fce6f1 (accessed 6. 23. 26).

(8). Rika, 2025. Why Foreigners in Japan Often Face Rental Rejections. A-Realty Blog. URL https://arealty. jp/blog/foreigners-rental-rejection-japan/ (접근 6. 23. 26).

(9). Sugasawa, T., Harano, K., 2023. 일본 임대 주택 시장에서 외국인에 대한 차별에 대한 현장 실험 도쿄 23개 구역 조사. Journal of the Japanese and International Economies 69, 101273. https://doi. org/10. 1016/j.jjie. 2023. 101273

(10). 새로운 상황에서 사회 주택 개발 작업에 대한 당의 리더십 강화를 위한 2024년 5월 24일자 비서국 지시 34-CT/TW.

(11). 인민일보 전자 신문 2026년 6월 19일: 새로운 모델에 따른 주택 개발 정책 수립, 모든 사람이 거주할 수 있도록 보장 (https://nhandan. vn/xay-dung-chinh-sach-phat-trien-nha-o-theo-mo-hinh-moi-bao-dam-moi-nguoi-deu-co-cho-o-post963319. html).

(12). 총리 결정 338/QD-TTg 2023년 4월 3일자: "2021-2030년 기간 동안 저소득층, 산업 단지 노동자를 위한 최소 100만 채의 사회 주택 건설 투자" 계획 승인.

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