손으로 쓴 서류로 토지 매매 분쟁 발생 사례 처리 방법

Pháp Trị 법률 유한 책임 회사는 다음과 같이 답변합니다. 토지 사용권 매매, 양도는 가치가 큰 자산과 관련된 거래입니다. 법률 규정에 따르면 토지 사용권을 양도할 때 당사자는 공증 또는 인증된 계약을 체결해야 하며, 그 후 구매자는 토지 등록 기관에서 변동 등록(명의 변경) 절차를 수행합니다.

그러나 실제로는 오랫동안 손으로 쓴 서류로 토지를 매매하는 경우가 여전히 많았으며, 심지어 이전 소유자의 매매 서류와 토지 등기부등본 한 장만 손에 들고 있거나 토지 등기부등본이 없는 토지 구획도 있었습니다.

이러한 어려움을 해결하기 위해 토지법은 수기 토지 매매 사례를 해결하기 위한 행정 절차를 규정하여 국민들이 법원에 소송을 제기할 필요 없이 법적 절차를 완료할 수 있도록 했습니다.

이러한 규정은 2024년 토지법 제137조 5항, 법령 101/2024/ND-CP 제42조에 명시되어 있으며, 법령 151/2025/ND-CP에서 더 자세히 안내됩니다.

사례 1: 토지 소유자가 토지 사용권 증명서를 가지고 있습니다.

매매에 손으로 쓴 서류와 이전 소유자의 토지 등기부등본만 있는 경우 구매자는 명의 변경 절차를 밟기 위해 토지 등록 기관에 변동 등록 서류를 제출할 수 있습니다.

이 경우, 특히 이전 소유주가 협조하지 않을 경우 이전 소유주와 공증 계약을 다시 체결할 필요는 없습니다. 토지 등록 기관은 서류를 접수하고 규정에 따라 절차를 진행합니다.

또한 양측이 공증 계약을 완전히 체결했고, 구매자가 돈을 지불했지만 판매자가 토지 사용권 증명서를 인도하지 않은 경우도 있습니다. 이때 구매자는 변동 등록을 위해 공증 계약서를 제출할 수 있습니다.

기능 기관은 규정에 따라 공개적으로 게시할 것입니다. 분쟁이 발생하지 않으면 국가 기관은 기존 증명서를 취소하고 구매자에게 새 증명서를 발급할 수 있습니다.

따라서 토지에 토지 사용권 증명서가 있고 분쟁이 없는 경우 처리 절차는 일반적으로 비교적 간단합니다.

사례 2: 토지 소유자가 토지 사용권 증명서가 없는 경우

토지 증명서가 없는 경우 법률은 여러 가지 다른 경우로 나니다.

첫 번째 경우, 이전 소유자가 토지법 제137조에 따른 토지 사용권 서류가 없는 경우, 기능 기관은 2014년 7월 1일 이전에 발생한 수기 매매 거래만 검토합니다. 구매자는 토지 관리 및 사용 과정이 안정적이고 양도받은 출처를 증명해야 합니다.

두 번째 경우, 이전 소유자가 토지법 제137조에 따른 토지 사용권 서류를 가지고 있지만 매매가 수기로 이루어졌거나 매매 서류가 분실된 경우에도 기능 기관은 2024년 8월 1일 이전에 이루어진 거래를 인정하는 것을 고려할 수 있습니다.

세 번째 경우는 구매자가 토지 소유자의 상속인으로부터 양도받는 경우입니다. 이때 상속인은 상속 절차를 먼저 수행한 다음 구매자에게 명의 이전 절차를 계속 진행해야 합니다.

실제로 모든 경우에 소송을 제기해야 하는 것은 아닙니다. 현행 토지법은 손으로 쓴 서류로 매매 거래를 합법화하기 위한 행정 로드맵을 설계하여 분쟁이 발생하지 않으면 국민이 명의 변경 절차를 완료할 수 있도록 했습니다. 법원에 소송을 제기하는 것은 토지 사용권 분쟁자가 있거나 기능 기관이 서류를 게시했지만 반대하는 사람이 있을 때만 발생합니다.

법원에서 해결해야 하는 경우 이 과정은 여러 해 동안 1심 및 항소심 단계를 거칠 수 있으며, 일부 경우에는 거래가 무효 판결을 받을 위험이 있습니다.

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