토지 등기부등본 명의 변경 지연, 벌금 부과, 양도, 증여, 담보 제공 시 어려움

Tinh Thong Luat 변호사 사무실(호치민시 변호사 협회) 답변: 친척이 사망하여 토지 사용권을 남긴 후 많은 가정이 공증 기관에서 상속 재산을 신고하거나 분할하는 절차만 수행한 다음 토지 사용권 변동 등록 절차를 수행하지 않고 토지를 계속 관리하고 사용합니다.

적지 않은 사람들이 공동 상속인이 서로 합의했거나 공증된 문서가 있는 경우 토지 사용권은 당연히 상속인에게 속하며 다른 절차를 추가로 수행할 필요가 없다고 생각합니다. 그러나 이것은 토지법 규정에 대한 불완전한 이해이며 행정 위반 처벌로 이어질 수 있습니다.

2024년 토지법 제133조 1항에 따르면 토지 변동 등록은 토지 사용자 및 국가로부터 관리를 위해 토지를 할당받은 사람에게 의무적입니다.

토지 사용권이 등록되었지만 이후 변경된 경우 토지 사용자는 변동 등록을 해야 합니다. 특히 2024년 토지법 제133조 1항 a호는 상속으로 인한 토지 사용권 변경이 토지 변동 등록이 의무적인 경우 중 하나라고 명확히 규정하고 있습니다.

따라서 상속 재산 신고 또는 분할을 완료한 후 상속인은 토지 사용권에 대한 권리뿐만 아니라 법률 규정에 따라 토지 사용권 증명서 및 지적 기록에 토지 사용자 정보를 업데이트하기 위해 토지 등록 기관에서 변동 등록 절차를 수행해야 하는 의무도 발생합니다.

이 절차의 이행 기한도 법률에 구체적으로 규정되어 있습니다. 2024년 토지법 제133조 3항 및 시행 지침에 따르면 상속인은 상속 재산인 토지 사용권 분할 완료일로부터 법률로 정해진 기간 내에 변동 등록을 해야 합니다.

기한 내에 등록하는 것은 국가가 토지 사용자에 대한 정보를 완전히 업데이트하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 재산 관리, 사용 및 처분 과정에서 상속인의 합법적인 권리와 이익을 보장합니다.

상속인이 규정에 따라 변동 등록을 하지 않은 경우 행정 위반으로 처벌될 수 있습니다. 구체적으로 법령 123/2024/ND-CP 제16조 2항은 등록해야 하는 경우 토지 변동 등록을 하지 않은 개인은 2,000동에서 3,000동의 벌금을 부과받을 것이라고 규정합니다.

조직의 경우 법령 123/2024/ND-CP 제5조 3항에 따라 처벌 수준은 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고 개인에게 적용되는 처벌 수준의 두 배입니다.

주목할 만한 점은 벌금형이 위반자가 변동 등록 의무를 면제받는 것을 의미하지 않는다는 것입니다. 법령 123/2024/ND-CP 제16조 3항에 따르면, 이 행위에 대한 결과 시정 조치는 규정에 따라 토지 등록 절차 또는 토지 변동 등록을 강제하는 것입니다.

다시 말해 벌금을 납부했더라도 상속인은 여전히 토지 사용권 증명서에 명의를 변경하는 절차를 수행해야 합니다.

상속 후 명의 변경을 늦추거나 등록하지 않는 것은 처벌 위험을 초래할 뿐만 아니라 다른 많은 법적 결과를 초래합니다.

증명서가 사망자 명의로 남아 있는 동안 상속인은 토지 사용권 양도, 증여, 담보 또는 자본 출자와 같은 거래를 수행하는 데 어려움을 겪을 것입니다.

실제로 많은 양도 서류가 거래를 계속하기 전에 변동 등록 절차를 완료하기 위해 관할 기관 또는 공증 기관으로부터 일시 중단 요청을 받습니다.

또한 수년 동안 방치하면 공동 상속인 간의 분쟁이 발생하거나 다른 법적 관계가 발생할 때 토지 사용권을 가진 주체를 결정하는 데 어려움을 초래할 수 있습니다.

현행법은 상속으로 인해 토지 사용권이 변경될 때 변동 등록 의무와 이행하지 않는 경우에 대한 제재를 상당히 명확하게 규정하고 있음을 알 수 있습니다.

따라서 상속 재산 신고 또는 분할 절차를 완료한 직후 상속인은 토지 등록 기관에서 변동 등록 절차를 적극적으로 수행해야 합니다.

이는 국가가 토지 사용권을 완전히 인정하도록 보장할 뿐만 아니라 행정 위반 처벌의 위험을 피하고 향후 토지 사용 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 제한합니다.

원본은 여기에서 확인하세요.