국민에게 유리한 방향으로 토지 가격 조정 계수 구축

계수 K를 구축하기 위해 약 10,000개 노선 조사

호치민시 인민위원회는 2026년 7월 1일부터 적용되는 호치민시 지역의 토지 가격 조정 계수(K 계수) 구축 프로젝트를 승인했습니다. 이 프로젝트는 9,746개 노선 및 구간에서 29,000개의 설문지를 시행할 예정입니다. 각 노선에는 시장 동향에 맞는 데이터를 수집하기 위해 가격 평가 기관에서 수행하는 최소 3개의 설문지가 있습니다.

K 계수는 지역별, 위치별로 토지 가격표를 조정하고 토지 사용료 및 재정적 의무를 계산하는 기준으로 사용됩니다. 이 계수를 구축하는 것은 국가 가격과 시장 가격 간의 차이를 줄이고 관리의 투명성을 높이기 위한 것입니다.

시행 과정에서 각 부서는 토지 조사, 분류, 가치 구역 구분, 표준 토지 구획 선택 및 각 위치에 대한 K 계수를 계산하기 위한 비교표 작성을 수행합니다. 동시에 현재 K 계수 적용 결과도 검토 및 분석되어 새로운 건설 방법을 완성합니다.

프로젝트 시행 범위는 시 전체 지역에 걸쳐 있으며, 기본 조사 부서는 코뮌 및 구 수준입니다. 수집된 데이터는 관리 작업을 위한 공통 데이터베이스를 형성하기 위해 종합 및 처리됩니다.

결의안 254/2025/QH15에 따르면 지방 정부는 토지 사용료, 토지 임대료 및 관련 재정 의무를 계산하기 위한 근거로 7월 1일 이전에 계수 K를 발행해야 합니다.

앞서 호치민시는 2026년 초부터 새로운 토지 가격표를 적용했습니다. K 계수는 토지 가격표에 곱하여 계산된 가격을 시장 가격에 더 가깝게 만들고 토지 관리의 투명성을 높이는 데 기여할 것입니다.

토지 사용료가 급등할 수 있습니다.

K 계수는 시장 변동 수준 조정 계수, 계획에 따른 조정 계수, 토지 가격에 영향을 미치는 기타 요인에 따른 조정 계수를 포함합니다. 예비 조사에 따르면 토지 사용 목적 변경 시 토지 사용료 계산을 위한 K 계수는 위치에 따라 1.2배 이상이 될 것으로 예상됩니다. 농지 유형의 경우 K 계수가 더 높을 수 있습니다.

많은 의견에서 K 계수 구축은 객관성과 공정성을 보장해야 한다고 말합니다. DG Capital 투자 이사인 응우옌 주이 프엉 박사는 호치민시 토지 가격표가 현재 많은 지역에서 높은 수준에 있으며, K 계수 구축은 추가 사고방식에서 시장에 가까운 조정 사고방식으로 전환해야 한다고 말합니다. 실제 가격에 가까운 토지 가격표를 구축하는 것은 매우 중요한 방향이므로 K 계수가 반드시 추가되어야 하는 것이 아니라 현실에 가깝게 조정하는 방향으로 구축해야 합니다. 가격 기반이 이미 높고 "K는 항상 1보다 크다"는 이전 사고방식에 따라 K 계수를 구축하면 사람들의 재정적 의무 계산 가격이 쉽게 상승할 수 있습니다.

이 전문가가 제시한 해결책은 계수가 실제 거래 데이터에서 결정되어야 하며, 일부 지역에서는 1보다 큰 1이거나 1보다 작을 수 있어야 한다는 것입니다. 이는 물가 상승과 경제가 여전히 많은 어려움에 직면한 상황에서 국민과 기업의 재정적 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.

가구, 개인뿐만 아니라 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레호앙쩌우 씨에 따르면 K 계수로 토지 가격을 결정하면 프로젝트의 토지 사용료가 매우 높고 불합리하므로 부동산 프로젝트, 상업 주택, 도시 지역에 적용하기 위해 각 지역, 위치, 프로젝트에 적용되는 토지 가격 조정 계수를 구축해야 합니다.

레호앙쩌우 씨는 다음과 같은 증거를 제시했습니다. 호치민시 응우옌시엔 거리에 면적 1ha의 토지가 있다고 가정하면 토지 가격표는 5,660만 동이고, 현재 토지 가격 조정 계수는 약 1.4배, 즉 약 8천만 동/m2입니다. 따라서 "토지 가격표 x 토지 가격 조정 계수"를 적용하면 토지 회수, 토지 할당, 토지 사용 목적 변경 시... 토지 가격이 8천만 동/m2로 적용됩니다.

한편, 응우옌시엔 거리에서도 토지 사용 계수가 7배인 10,000m2 면적의 고층 아파트 프로젝트가 있습니다. 현재 아파트 가격은 m2당 5천만 동입니다.

프로젝트 시행 기간을 2년으로 설정한 후 판매비, 관리비, 이자, 투자자 이익 및 건설 비용을 제외하면 "잉여 방법"을 적용하면 잉여 가치는 약 3,500만 VND/m2에 불과하지만 "K 계수"로 계산하면 8천만 VND/m2(2.28배 더 높음)입니다. 따라서 손실을 보지 않으려면 기업은 판매 가격을 1억 VND/m2 이상으로 인상해야 합니다.

위의 예에서 알 수 있듯이 새로운 가격표를 적용하면 토지 사용료가 급격히 증가하여 프로젝트 비용에 큰 압력을 가할 수 있습니다. 판매 가격을 인상하지 않으면 기업은 버티기 어렵습니다. 반대로 주택 가격은 계속 상승할 위험이 있고 공급은 더욱 부족해집니다.

쩌우 씨에 따르면 부동산 프로젝트, 상업 주택, 도시 지역의 토지 가격 책정은 대규모, 높은 토지 이용 계수이지만 낮은 건설 밀도, 그리고 부문 간 투자율의 큰 차이로 인해 단독 주거용 토지와 다릅니다. 따라서 K 계수를 현실에 맞게 구축하여 역효과를 일으켜 기업과 국민의 재정적 부담을 증가시키지 않도록 해야 합니다.

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